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物件本来の価値からすると低めの評価だと思いましたが、それでもお付き合いもあってその評価で合意し、借入をお願いしたのです。
担保評価が1億ということなら、普通7000万円、長い付き合いなら8000万円位は融資するのが当たり前でした。
ところが、その銀行から出てきた融資額は3000万円でした。
ほんの8年前、同担保物件で2億5000万円を融資しながら、今回は1億の評価で3000万円です。
私どもの会社が不良債権を1杯種み残した会社であるならともかく、バブル崩壊以降、最も好調に進展してきた会社であることを認識しながらも、そのような額しか出せない銀行に今の金融状況の恐さを見た思いがしました。
このように金融機関が、どのような物件、どのような企業に対しても正当な評価をしようという気概を失っているときですから、収益物件で拾い物が手に入ることがあります。
このチャンスを生かしてこそ本当の資産形成が出来るのではないでしょうか。
信じられない話をご紹介します。
ある取引先の不動産業者から、京都の清水坂近くにあるワンルームマンションの紹介がありました。
総額1億7000万円で、9％の利回りがあるというのです。
現地で物件を見ると、なるほど1億7000万円以上の価値がある物件でした。
その物件には金融機関の担保が2億5000万円も付いており、売主は、銀行が担保を抹消してくれるのであればいくらでも良いから売りたいというのです。
当時、すでに、弊社は数多くの不動産を購入しており、この物件にはあまり魅力を感じていませんでした。
価格2億円、賃料1500万円、利回り年7.5％などと宣伝している不動産会社の新聞広告にはぞっとさせられた人もあるでしょう。
現実に、その物件が年7.5％で回るなら、購入を大いにすすめることも出来るのですが、広告内容には事実と大きな隔たりがある場合があります。
弊社へも、「年8％の利回りの物件がありますがいかがですか」などと、仲介業者がセールスに来ます。
しかし、物件内容を詳細に調べてみると、管理費が利回りに入っていたり、賃料に法外な価格付けがされていたりします。
賃貸業者をあたって賃料調査をしてみますと、とてもテナントが埋まらないようだった。
しかし、仲介の業者が強く言うので、仕方なく担保を付けている金融機関が納得しそうもない指し値をしたのです。
指し値は1億1000万円でした。
まず相手にされない数字でした。
ところが、この数字を金融機関が飲んだのです。
どう考えても低すぎる価格でしたが、この価格で2億5千万円の担保を外してくれることになりました。
私どものような商売をしていると、この時期、明らかに常識を逸脱したような物件を扱うことがあります。
安いものは全部購入できればいいのですが、資金繰りの関係もあって、その中でも選り分けて購入するということになります。
ですから、今回の物件も1億7000万円でも十分安かったのですが、購入することは出来ません。
そこで、断る言い訳のために非常識な指し値をしたのですが、案に反して通ってしまったという事例です。
普通の時代ですと、絶対このようなことはありませんから、収益物件を購入するのに大変なチャンスだと言えます。
このような賃料設定がなされている物件が数多くあります。
テナントが新築時には何とか埋まっても、2〜3年後の更新時にはがら空きになりそうな高い賃料設定だったり、客観的に見ると年率4％を下るような物件だったりしますので、収益物件の誇大広告には気をつける必要があるでしょう。
では、収益物件を購入するのに、どのような基準に基づく判断が必要なのでしょうか。
まず当然のことですが、収益物件は利益を目的として購入しますから、利益率の低い物件は職入してはいけません。
バブル華やかなりし頃流行った、所得税を還付させるためのワンルームマンションや、不動産の値上がりを見越した購入など論外です。
また、利回りが10％以上という収益物件など、素人の目に止まることは、今の時代でもほとんどありません。
もし、そのような話があれば眉唾物と判断して臨まなければなりません。
利回りは、よくて8％（このくらいの利回りもほとんどありません）、出来れば6％を越えることを目標とすれば良いでしょう。
まず原則の収益率は、収益物件購入の基本的なものですからよく注意する必要があります。
収益率が良いからといって基本的な諸条件をおろそかにすると、とんだ物をつかまされることがあるのです。
私の知っている事例に次のような話がありました。
大学近くのアパートの売り物があって、利回りが収益物件の購入は自分自身の事業ですから、より安定的な資産のもち方として検討していく必要があります。
そのため、物件の購入は、常に3原則の分析から始めることが必要なのです。
ここで3原則について、もう少し詳細に説明しましょう。
収益物件を購入するには基本的に3つの原則があります。
収益物件を購入するときの一番簡単で間違いのない賃料の見方は、賃貸業者に相談することです。
それも1社だけでなく、数社に「どこそこで賃貸マンションを建築するのですが、家賃はどのくらいとれるでしょうか」といったような問い掛けで良いと思います。
すると、業者から「何平方メートルのものですか？」とか「風呂とトイレは別ですか？」とか、「部屋が良かったので、早速知人が物件の内容をよく調査もせず購入しました。
この物件にはすでに学生で埋まっており、利回りも8％を越えるものだったので、知人もこの話に飛びついたのです。
ところが翌年、新たに学生を入れようとしたのですが、半分も埋まりません。
不思議に思い、賃貸業者に相談したところ、知人が購入したアパートは今の学生が好むようなタイプではなく、1昔前の風呂もトイレも備え付けられていない木造アパートなので、学生が埋まらなかったのだということでした。
では昨年、自分が購入したときはどうして満パイだったのかと問うと、収益物件を高く売りたいがため、事前に賃貸業者に「賃料の3カ月分をサービスする」というようなダンピングをして埋めたのではないかということです。
また新築賃貸ワンルームマンションによくある事例なのですが、新築の時は高めの賃料でも入居します。
しかし、2年〜3年後の再入居時には、新築時のような高賃料では入居者が集まらず、オーナーは思惑が外れてあわてふためくということがあります。
このような高めの賃料の設定は、その場限りのゼネコンのやり方ですが、これに乗るオーナーにも問題がないとは言えません。
京都は大学の町として有名ですが、毎年3万人以上の就学者が京都に来ており、その内約70％が下宿生活をすると言われています。
当然、京都の町には下宿業というビジネスがある一定のＧＤＰ（国内総生産）シェアを占めており、京都のＧＤＰの中で無視できる規模ではありません。
ワンルームマンションは、地域の地主や小事業家が安定副収入として経営しているケースがほとんどは8畳で床はフローリングがいいですよ」「今は対面式のキッチンで設計された方がいいですよ」など、いろいろな情報を教えてくれます。
ワンルームは建てれば満室などという甘い考えは禁物で、建築設計士に任せておけば大丈夫だろうという考えもしかりです。
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